¿Qué hay que tener en cuenta en el momento de comprar una propiedad?
por Miguel Ludmer, Director de Interwin Marketing Inmobiliario,
www.interwin.com.ar
Cuando vamos a adquirir un bien inmueble, ya sea como inversion o para
habitar en él, hay una cantidad de cuestiones que debemos observar para tener un
resultado satisfactorio.
- Uno de los aspectos más importantes es distinguir entre aquellas cosas que
pueden transformarse mediante una inversión razonable respecto al valor de la
propiedad, y las que no son modificables, que son las más importantes porque
hacen a la estructura de la misma. Por ejemplo la ubicación, categoría del
edificio, luz natural, distribución de la planta. Otros aspectos, como ser una
mano de pintura, un revestimiento, refaccionar un baño o una cocina, son cosas
que se pueden modificar.
- Los productos mas demandados por el comprador promedio argentino en este
momento son los departamentos chicos, de 1,2 y 3 ambientes por debajo de los
100 mil dólares, que sirven tanto para uso personal como para reserva de
valor, o para renta.
- Muchos interesados nos consultan respecto a cuáles son las mejores
zonas de la Capital. Si el destino es la vivienda, la mejor ubicación no es
igual para todas las personas. Hay zonas o barrios donde solo se mudan quienes
ya provienen de allí, o tienen allí familiares o allegados, mientras que otros
son receptivos de inmigración dentro de la ciudad, o sea a los que se muda
gente de cualquier parte. Estos son Barrio Norte, Palermo y Belgrano. Dentro
de cada barrio, los lugares más valorados son los que tienen buenas vistas,
cerca de plazas y espacios verdes, y preferentemente con buenos medios de
locomoción (aspecto agudizado por el congestionamiento vehicular que sufre la
ciudad de Buenos Aires). En los últimos 5 años se recuperó primero con fuerza
el corredor norte y centro de la ciudad, pero ahora el crecimiento esta
llegando a la zona sur.
- La mejor orientación de la vivienda (en cuanto a luminosidad, calor, etc.)
es mirando hacia el Norte, porque tiene luz y sol todo el día. Le sigue hacia
el Este, porque tiene sol de mañana. En tercer lugar está la orientación Oeste
- que tiene sol de tarde-, y en ultimo la orientación Sur, que nunca tiene sol
y además es la mas húmeda.
- Respecto a los amenities o servicios, los más solicitados son en primer
lugar el servicio de vigilancia, y en segundo la piscina y el salón de usos
múltiples (SUM). Por último, se piden también juegos para niños, jardín,
parrilla, laundry, etc.
- Un aspecto que hay que tener en cuenta es el importe que se deberá abonar
en concepto de expensas. Uno de los elementos más relevantes en este costo es
la vigilancia o la cantidad de personal contratado que tiene un edificio, y
cuántas son las unidades que, en forma conjunta, deberán hacerse cargo de ese
gasto. En este sentido cabe señalar que una piscina, un gym o un laundry no
resultan caro para el consorcio: lo costoso es construir estas amenities, pero
una vez realizada la inversión inicial, su mantenimiento no es de un valor
significativo.
- En el mercado circula la presunción de que conviene verificar el
funcionamiento de las canillas, abrir y cerrar ventanas, o que hay que mirar
especialmente techos, zócalos, rejillas, etc., para descubrir patologías
ocultas en un inmueble. Lo cierto es que antes de comprar la propiedad
conviene revisarla, pero habitualmente las escrituras protegen a los
compradores con cláusulas donde el vendedor se hace responsable por los
“vicios ocultos” que tenga la unidad.
Cabe señalar que si lo que estamos buscando es una vivienda, ya sea para
nosotros mismos o algún allegado nuestro, lo ideal es tratar de elegir aquella
que coincida en la mayor cantidad posible de atributos con las expectativas
que tenemos. Pero si buscamos comprar un inmueble en construcción para
revenderlo y capitalizarnos, además de evaluar quien está detrás del proyecto
deberíamos estudiar cuál será la propiedad que aporte una mayor tasa de
retorno. Finalmente, en el caso de aspirar a una inversión de renta, quizá no
resulte tan conveniente adquirir algo menos costoso, sino elegir una propiedad
ubicada en una zona de alta demanda, y de buena calidad, donde se pueda
maximizar la renta y la ocupación a lo largo del tiempo
|
