ADMINISTRACIONES DE CONSORCIOS: LO QUE HAY QUE SABER PARA ESTAR AL DIA

Con el dictado de la ley 3254 se modificó la ley 941, vigente hasta entonces en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La ley 941 había creado un Registro de Administradores de Consorcios y regulado dicha actividad.

La nueva ley –junto con la ley 3291-, introdujo cambios que se discutían si se encontraban vigentes dado que el GCBA no reglamentaba la ley. Finalmente por decreto 551/10 se reglamentó la ley, y hoy en día se encuentra vigente plenamente la ley 941 con las modificaciones introducidas por las leyes 3254 y 3291.

A razón de ello resulta conveniente que todo integrante de un consorcio conozca cuáles son las disposiciones más trascendentes de este articulado legal a fin de estar informado y actualizado en una cuestión que presenta a diario inconvenientes y, de ese modo, estar en condiciones de hacer valer sus derechos y exigir a los administradores el cumplimiento de sus obligaciones.

Primera obligación: El administrador debe estar inscripto ante el Registro de Administradores de Consorcio. Sin la inscripción, no puede llevarse adelante la administración, ni siquiera, gratuitamente. Como constancia de su inscripción el Administrador obtendrá un certificado. Todos los años deberá acreditar ante el Consorcio que continúa inscripto. El plazo para cumplir con la inscripción vence el día 31/03/2011

Entre las demás obligaciones del Administrador encontramos:

1- Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes. Es conveniente que siempre que tenga el administrador una obra encomendada se le fije un plazo para su ejecución en el acta respectiva.

2.- Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

3.- Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.

4.- Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes. A la fecha los libros serían: el “Libro de administración”; “Libro de Actas de Asamblea”; “Libro de sueldos y jornales”; “Libro de órdenes”; “Libro de registro de firma de copropietarios”; “Libro de ascensores” y todo aquel libro que se disponga en un futuro por la autoridad de aplicación.

5.- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

6.- Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

7.- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.

8.- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios. Si su Consorcio no lo ha hecho a la fecha, resultará imprescindible que en la próxima Asamblea se decida la cuestión.

Esto resulta trascendente dado que, actualmente, muchos administradores, mantienen los fondos de los Consorcios que administran confundidos con su propio patrimonio en cuentas personales.

La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea. El administrador y el autorizado actúan en forma conjunta.

9- Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada

La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizados por Profesionales de Ciencias Económicas.

De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho.

En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.

En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción y poner a disposición de todos los propietarios las constancias que acreditan lo percibido.

La ley ha querido también determinar los recaudos que deben cumplir las liquidaciones de expensas a fin de hacerlas más comprensibles para los copropietarios. En ese sentido establece que deben contener:

a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro). El domicilio consignado ante el Registro por el Administrador será válido para todas las notificaciones.

b.- Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona. Debe acompañar copia de la factura o realizar un detalle de la misma.

f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

g.- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

Es común que los copropietarios no tengan la posibilidad de controlar los juicios por cobro de expensas por desconocer el tribunal que en ellos entiende, o se encuentren con movimientos de pagos donde sólo se consignaba un rubro genérico (ej.: “pago por trabajo de pintura en tal unidad funcional”). Ello debe ser corregido por los administradores, debiendo mes a mes brindar información detallada sobre los juicios en trámite y sobre cada pago realizado.

Otro rincón oscuro que la ley busca iluminar es la forma en que se contratan a los proveedores de los Consorcios.

Para ello establece requisitos para contratar. Así establece que los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:

a.- Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.

b.- Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.

c.- Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.

d.- El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.

e.- Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.

f.- El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.

g.- Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.

Los administradores correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.

En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.

Para brindar mayor seguridad a los propietarios, la nueva ley establece que obligatoriamente el administrador deberá presentar una declaración jurada patrimonial ante el consorcio, la que deberá ser aprobada por este.

Ello está destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador.

Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.

La ley introduce una la posibilidad de nombrar y remover al Administrador con las 2/3 de los propietarios presentes en la Asamblea. Ello resulta en defecto de falta de previsión en el Reglamento. Si el Reglamento establece otra mayoría, esta continúa vigente.

Otra cuestión resulta ser la de los honorarios. La única forma de modificarlos resulta ser por decisión de la Asamblea. No puede existir un aumento unilateral. Si no está establecida la mayoría necesaria para aprobar el aumento, la ley establece que debe ser por mayoría absoluta. (Es decir la mitad más uno de los propietarios, estén presentes o no)

En caso de incumplimiento a cualquiera de todas las obligaciones debe saberse que todo copropietario puede denunciar el incumplimiento en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal ubicado en la calle Patricias Argentinas 277, Piso 1º, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La atención se efectúa de lunes a viernes de 10 a 14 hs. ( Tel.: 4958-6504 y mail: registroconsorcios@buenosaires.gov.ar  )

Requisitos para presentar una denuncia son:

• Ser copropietario o acompañar poder especial del propietario para actuar en sede administrativa, • Acta de designación u otro modo fehaciente para demostrar que la persona denunciada administra la propiedad y cobra honorarios; • Tres últimas liquidaciones de expensas;

• Acreditar identidad (DNI/CI/LC); • Datos del denunciado: nombre y apellido, razón social, CUIT o DNI, domicilio; • Nota testimonial escrita a máquina o en letra mayúscula imprenta, expresando los motivos puntuales de la denuncia, aclarando los documentos de prueba de los que se vale. En la misma deberá consignar sus datos personales y los del administrador.

Recibida la denuncia, si la autoridad de aplicación encontrare mérito suficiente en la misma ordenará la instrucción del correspondiente sumario e imputará al denunciado.

Se da traslado al infractor mediante cédula por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la prueba de la que pretenda valerse.

Notificado o vencido el plazo dado para ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que resulta admisible.

Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte (20) días hábiles. La misma será publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El plazo para ejercer la acción y/o denuncia es de 3 años.

Ahora Ud. sabe lo necesario para defender sus derechos. Igualmente, siempre consulte con un abogado especialista y de su confianza.

Dr. Martín Dario Petasne
Tº 77 Fº 616 CPACF
Rypa Abogados
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